מַפְתֵּחַ הָעִיר #1: איך הופכים תב"ע להזדמנות ציבורית אמיתית?
- Ehud Lazar
- 17 באפר׳
- זמן קריאה 3 דקות
עודכן: 20 באפר׳
הרשות המקומית, המחוז, רמ"י או יזם מקדמים תכנית מתאר/ תב"ע משמעותית במסגרת בנייה חדשה או התחדשות עירונית?
את התועלות הכלכליות בוודאי כבר חישבתם (ואם לא, אז כדאי לדבר איתנו 😊), אבל האם בחנתם גם את הפוטנציאל הציבורי הרחב שהתכנית יכולה לשאת איתה?
תכנית חדשה היא בראש ובראשונה אקט תכנוני אך כזה המגלם בתוכו הזדמנויות לארגן מחדש את הנרטיב של העיר/הישוב; להעצים פעילויות כלכליות, ציבוריות וקהילתיות; ולבנות מנועי צמיחה חדשים שיטיבו עם כלל התושבים.
רשויות רבות נוטות לדבר על תכניות במונחים של זכויות – מגורים, מסחר, תעסוקה, תשתיות, שצ"פים ושב"צים. אך תכנית מתאר יכולה (וצריכה) להיות הרבה יותר מזה. לפני שאתם ממשיכים הלאה עם גיבוש והשלמת התכנית- הוסיפו נדבך אסטרטגי לחשיבה.
תכנון עירוני הוא כלי לעיצוב כלל הפעילויות האורבניות. כשהדרג הניהולי (הלא תכנוני) ברשות לא מחובר לתהליכי התכנון – הוא מפסיד את ההזדמנות לייצר מענה מדויק יותר לתושבים, ולא פחות חשוב – לחזון העירוני העתידי.
אז איך הופכים תכנית גנרית לתכנית שיוצרת ערך מוניציפלי אמיתי?
הנה שמונה מפתחות הצלחה שיכולים להעשיר כל תכנית – ולהבטיח שהיא תשרת לא רק את שיקולים תכנוניים– אלא מנעד רחב של תועלות ציבוריות:
1. בנו יחד את תמונת העתיד ואת הנרטיב מהו רעיון העל שעומד מאחורי התכנית? האם יש מחולל פעילות שיכול להוות עוגן כלכלי או מסחרי? אילו דיירים ויזמים יתמקמו במרחב? אילו שירותים ציבוריים יוענקו? מה יוכל לבנות ולטפח קהילה במרחב המתפתח? איך תיראה חווית המשתמש (UX) של תושב או עובד במרחב הזה ואילו פעילויות עירוניות המרחב יעודד? האם המרחב יהיה עמיד לשינויים סביבתיים?
2. קחו השראה מהצלחות של אחרים הרעיונות הטובים ביותר לא תמיד יושבים אצל צוות התכנון. בצעו בנצ'מרק לעיר דומה בארץ או בעולם שבחרה להעצים סוג מסוים של פעילות עירונית או לארגן את התכנון סביב רעיון מחולל צמיחה כלכלית. למדו ממנה: מה הצליח, מה כשל, ואיך אפשר ליישם את הלקחים בתוך המסמכים הסטטוטוריים.
3. ניתוח אקו-סיסטם ובעלי עניין לפני שרצים עם התכנון– ערכו מיפוי שיטתי של מי יכול להיות שותף או ליהנות מהתכנית: משרדי ממשלה, מוסדות ציבוריים, אקדמיה, יזמים מסוגים שונים, תעשיות רלוונטיות וענפים מגוונים במשק. זהו אלו חיבורים ושיתופי פעולה עשויים לייצר תועלות נוספות – והניחו להם תשתית בתכנית עצמה.
4. תובנות ניהוליות מתוך הרשות מנהלי אגפים ומחלקות עֵרִים לצרכי התושבים, ליכולות הרשות, למשאבים הקיימים ולנקודות העיוורון. מהלך של רעיונאות וחשיבה עיצובית עם גורמים מתוך הארגון – גם כאלה שלא עוסקים ישירות בתכנון – יכול לחשוף זוויות מפתיעות. למתקדמים – שקלו לתכנן נספח יישום (כמו בתכניות כוללניות), שיגדיר מראש נגזרות תפעוליות, פיננסיות, תחזוקתיות וארגוניות למימוש התכנית. תכנון כזה יכול לחסוך "כאבי ראש" בשלבים מאוחרים יותר של התכנון המפורט, היתר הבנייה והאכלוס.
5. מענה לצרכים ציבוריים קיימים בדקו מה היו צרכי הציבור לאורך השנים: בחנו את הפרוגרמה העירונית (ותכניות האב למוסדות הציבור), עברו על היסטוריית הבקשות להקצאות קרקע, עיינו בפניות ציבור ובתוצרי שיתופי ציבור קודמים. מה לא מומש? האם יש חוסרים מובהקים שאפשר לתת להם מענה בתכנית?
6. תכנון ציבורי גמיש אם יש לכך היתכנות סטטוטורית ושמאית – שלבו ייעוד לבנייה ציבורית (עם שימושים רחבים וגמישים ככל הניתן) במגרשים מסוגים שונים: תעסוקה, מסחר, שימושים מעורבים, שטחים בעלי פוטנציאל לתכנון עתידי. ייתכן ועם מימוש התכנית תוכלו לעשות שימוש סחיר (בהתאם לדין) בשטחים הציבוריים הללו.
7. העצמת הכלכלה העירונית נסו לתכנן מוקדי עניין ציבוריים שיכולים להניב לרשות, באופן ישיר או עקיף. חשבו על מוקדי עניין במרחבים הציבוריים שתוכלו להפיק מהם תועלות כלכליות או אורבניות. חשבו על פעילויות עירוניות שיכולות להתקיים במרחבים הציבוריים בתכנית והניחו להם את התשתית התכנונית הנדרשת. פעילויות אלו יכולות להיות פעילויות א-מוטוריות, פעילויות התומכות הליכתיות ושהייה (כמו קיוסקים), תשתיות לצרכים קהילתיים ותרבותיים, פעילויות סביבתיות ועוד.
8. חשיבה טכנולוגית קדימה פיתוחים טכנולוגיים ישפיעו על העיצוב העירוני ועל הכנסות הרשות. נסו "להרים משקפת" ולנתח אילו שימושים טכנולוגיים עשויים להתקיים במרחב המתוכנן ובזיקה אליו, אשר ידרשו הקצאת שטח לתשתיות תקשורת, לחוות שרתים, לחללים לוגיסטיים תומכים ולייצור אנרגיה. כל אלו יכולים להוות כלים למשיכת יזמים מסוגים שונים וגם להגדיל את הכנסות הרשות בעתיד מארנונה, שכירות או באופן עקיף מפעילויות כלכליות-טכנולוגיות במרחב.
אם אתם מקדמים תב"ע/ תכנית מתאר – זה הזמן להכניס לתוכה נדבכים שונים של חשיבה אסטרטגית. אנחנו כאן כדי לסייע בתהליך, לשאול את השאלות הנכונות ולבנות תשתית תכנונית ואסטרטגית שתשרת גם את התהליך.
הייתי מוסיפה מפתח תשיעי- מבט אל העבר. הכנת נספח שימור החוקר את ההסטוריה המקומית, השכונתית. בוחן את מה נכון לשמור ואת מה להרוס ואיך ליצור תכנון המתחשב בעבר והופך אותו לפוטנציאל שיאפשר תכנון מקומי ייחודי ולא עוד שכונה ג'נרית הדומה לאחותה בעיר הסמוכה.
נכון ומסכם את מרבית נקודות העניין והפרמטרים ב"טוב הרבה מחשבות ושיקולים ודיונים טרם יוצאים לברוא מציאות חדשה- או "סוף מעשה בהרבה מחשבות תחילה". עיר ככל יישוב, היא קהילה , כמה קהילות , על בסיס רעיוני, אנושי, גיאוגרפי, כלכלי ,וצומת של אינטרסים. ככל שהקהילות מאורגנות, גם ביכולת דיון וגם בתגובות דינמיות , כך ניתן ל"שוחח איתן" ביתר קלות ולהגיע למפגשי מו"מ והסכמות. לכן המתכננים, "חכמים" ככל שיהיו אינם יחידנים ביצירת מציאות עירונית חדשה . חיבור ויצירת קהילות דינמיות של אינטרסים טרם עשיית מעשה, ולו על בסיס סטטוטורי יכול לסייע בבניית וגיבוש המרקם העירוני. דוגמה קטנה לחיבור עסקים קטנים ובינוניים לקהילות אינטרסים פעילות הם ה"בידים- BID ; https://www.linkedin.com/pulse/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-bid-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%9E%D7%A2%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F-%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%95-%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%9E%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%99%D7%95%D7%AA-dov-kivlovitch-uobnf